北京市农权律师事务所文件
＿＿农权法函字［］第17号＿＿＿＿
关于鹤壁市淇滨区长江路小辛庄村城中村改造
非法拆迁一案的法律意见书
北京市农权律师事务所接受河南省鹤壁市淇滨区长江路小辛庄村部分村民委托，依法代理和调查小辛庄村城中村改造拆迁等问题。通过到相关部门调查和实地勘察，经集体研究，本所认为，小辛庄村城中村改造在旧村址未经征收的情况下，实施拆迁违法；城中村改造没有贯彻群众自愿、村民主体的原则；拆迁因异地改造而对旧村址土地收回既没有法律依据又侵害了小辛庄村村民利益；安置房质量不合格等违法问题。现就调查情况和相关法律意见说明如下：
一、旧村址未经征收，在集体土地上实施拆迁违法。
据村民介绍，小辛庄村村址占地亩左右。经调查，该幅土地至今没有办理过土地征收手续。
年底，相关部门对小辛庄村村民房屋进行丈量，年初，小辛庄小区（淇河社区）建成后，相关部门开始小辛庄村的拆迁安置工作，由淇滨区政府、长江路办事处及小辛庄村委会人员组成“小辛庄村（淇河社区）住房安置领导小组”，没有向群众公示任何拆迁审批手续，没有召开村民会议的情况下，即于年4月8日出台了《小辛庄村（淇河社区）拆迁安置方案》，并同时公布了整村拆迁安置人口名单，《拆迁安置方案》作为最终决定付诸实施。
《物权法》第四条规定，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”，《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”。
淇滨区政府为实施城中村改造规划而进行的城中村改造，需小辛庄村全体居民搬迁，涉及个人房屋的征收，而村民个人房屋与其享有使用权的宅基地是不可分割的整体，在现行法律对农民宅基地限制转让的情况下，只有土地征收才是实施城中村改造规划的唯一的、合法的途径。
即使是百分之一百群众自愿的城中村改造在现行法律框架下如不实施土地征收，则在拆迁过程中，村民对宅基地和房屋的权利是通过自愿转让的方式灭失的，在此权利灭失后，政府再批准其使用集体土地，违反《土地管理法》第六十二条之规定，同时城中村依然为城市建设用地包围农村集体土地的城中村。而如果为《鹤壁市淇滨区城中村改造暂行办法（试行）》中所示的异地改造，政府提供划拨的国有土地使用权，旧址收回，则政府不经征收而收回集体土地没有法律依据。
何况，小辛庄村的城中村改造并不能实现百分之一百的群众自愿，在实施城中村改造规划过程中，如村民不愿搬迁，选择实现城中村改造规划就意味着对村民物权的侵害，实现城中村改造规划的唯一途径是依法对土地及房屋进行征收。
因此，城中村改造不管是其过程，还是最终目标的实现，不经土地征收必然是违法或通过违法来达成的。
二、小辛庄城中村改造没有贯彻群众自愿、村民主体的原则。
《关于加快推进新区城中村改造工作的意见》第二条规定，“指导思想：坚持以科学发展观为指导，按照‘政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因村制宜、让利于民’的工作思路，科学规划，积极推进……”第三条第（二）项规定，“明确村民在城中村改造中的主体地位，尊重村民的知情权和参与权，积极组织村民推选代表参与城中村改造的决策与实施，广泛征求村民对住房安置方案、社区规划、房屋设计等意见，集中民智，尊重民意。”，以上规定确定了城中村改造的一个基本的原则即“群众自愿、村民为主体”，然而在小辛庄城中村改造过程中，这一原则没有体现出来。
年12月16日，鹤壁市发展和改革委员会批准了包括建设小辛庄等13个小区的淇滨区城中村改造项目的可行性研究报告，这一批复，村民年4月20日委托律师调查后才看到。
年12月15日，鹤壁市规划局核发小辛庄城中村改造项目的《选址意见书》，选址.92亩，年6月初，村民因复议才发现其存在。
年4月8日，没有召开村民会议也没有以其他方式征求村民意见，《小辛庄村（淇河社区）拆迁安置方案》被公告实施。
根据《河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见》第五条第(三)项“明确改造程序与方案。城中村改造应明确程序。可以由条件成熟的村(组)提出申请，具体实施的部门对该村进行调查之后，会同有关部门拟定改造方案和土地储备方案，经村民同意，上级部门审核之后，予以公示。城中村改造应明确改造方案。改造方案包括社区委员会设立方案、资产核资方案、改造规划方案、资金筹集方案、拆迁安置补偿方案等。改造方案经同意及审批后，组织实施。”之规定，城中村改造首先应制定包括“社区委员会设立方案、资产核资方案、改造规划方案、资金筹集方案、拆迁安置补偿方案等方案”的改造方案，且该改造方案应经村民同意后才能报经审核。在小辛庄城中村改造过程中，上述方案中没有任何一个方案是经村民讨论并同意的，而且部分方案，村民至今为止都不清楚是否存在及以什么形式存在。而对于土地储备方案至今没有任何部门对村民提及。
三、对小辛庄村土地问题上的处理，是一种不等值对换。
《鹤壁市淇滨区城中村改造暂行办法（试行）》第十四条规定“异地改造涉及农用地转为建设用地的，应依法办理农用地转用手续。由政府供地实施异地改造的，原村址所占土地拆除附着物后由政府依法全部收回。”，小辛庄村改造由政府划拨土地建安置小区，按上述规定应属异地改造，原村址所占土地由政府全部收回（其实政府收回集体土地没有任何法律依据）。
小辛庄村现安置小区用地为.平方米（总用地.－市政用地.11），合计58.32亩，而小辛庄村原村址占地面积为亩。也就是说，政府用58.32亩国有划拨建设用地置换了小辛庄村亩农村集体建设用地。安置小区用地虽为国有土地，但因其是划拨使用，其使用权转让受到法律限制且转让时也要补交土地出让金，因此对农民来说其与农村集体建设用地在使用上区别不大。但是显而易见亩与58.32亩相差将近3倍，很显然这是一种不等值的对换，小辛庄村亩土地因此不翼而飞，实际上是政府与民争利。更何况安置小区部分用地（据村民称占用大概二、三十亩）是政府征收的小辛庄村的耕地。
四、小辛庄的“城中村改造安置项目”立项违法。
年12月16日，鹤壁市发展和改革委员会以《关于淇滨区城中村改造项目可行性研究报告的批复》批准了包括建设小辛庄等13个小区的项目立项。
根据《河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见》第五条第(三)项“城中村改造应当明确改造主导主体。村集体主导的，由村组自行筹集资金进行改造，开发商参与；开发商主导的，由开发企业筹集资金进行市场化运作改造；政府主导的，由有关部门统一进行拆迁改造。”及《鹤壁市淇滨区城中村改造暂行办法》第八条“城中村改造的方式采取政府代建或市场化运作。市场化运作，可采取村集体为主自行改造、村集体与投资商联合改造、村集体招标选择投资商独立改造等方式进行”之规定，城中村改造分为政府统一改造、开发商改造及村集体自主改造三种模式。同时《关于加快推进新区城中村改造工作的意见》第三条第三项规定“对城中村实行‘一村一策’、‘一村一案’等，探索实施多种模式进行改造。”。
根据以上规定，不同的村的改造模式意味着不同的的投资模式，不同的投资主体，就不能以一个批准文件立项。同时，实际上13个城中村改造所选安置用地的位置并非一处，也不进行统一建设、统一安置，因此将13个村的拆迁改造项目作为一个项目立项，显然违反法律规定。
另外，如上所述，因投资模式的问题立项的审批方式是不同的。《关于淇滨区城中村改造项目可行性研究报告的批复》就存在本应核准却实行审批制的审批方式错误问题。
五、安置房质量存在重大问题。
根据村民提供的材料，年12月6、7、8、9日，天逸房地产公司、监理公司及小辛庄村村民代表若干人组织对小辛庄安置小区七个标段选取部分居住楼或商业楼的部分楼层进行验收。验收范围包括-1号楼、1号楼、4号楼、5号楼、7号娄、8号楼、10号楼、12号楼、9号楼、11号楼、13号楼、17号楼、16号楼，共13幢。
经验收，户内大体都存在墙面不顺直、不平整、空鼓、阴阳角不顺直、厨房墙面起沙，地面面层空鼓、地面龟裂、卫生间瓷砖不平、空鼓，4楼地面
地暖面层龟裂、空鼓或露出地暖，梁底及顶板不平或梁底倾斜，客厅、卧室改线未穿管，外墙保温不合格等各种质量问题，势必影响村民今后的居住。
本次验收选取了18幢楼中的13幢，而且分别选取了各楼不同朝向、层面进行的验收，具有一定的代表性。而且，经验收出现的问题在各楼、3楼屋顶
层及户均普遍存在。可以说明，上述问题是安置楼建设均存在的问题。然而，就在此次验收前不久，即年12月1日，标识为“合格”的《住宅工程质量分户验收标识牌》贴到了15号楼东单元户。
15号楼东单元户
据村民介绍，在验收后相关问题未经改正的情况下，这样的标识牌因村民入住的需要不断的贴上各楼层各户住宅。《住宅工程质量分户验收标识牌》没有任何政府职权部门或其他部门的盖章，是谁对明明不合格的房屋出具了质量合格证欺瞒村民入住，拆迁具体实施的政府部门和单位应负有不可推卸的责任。
7号楼东一单元四层东户
城中村改造本来是提升城市品味、提高村民生活质量的民心工程，既然是民心工程就应充分体现民意，做到合情、合法。而在小辛庄的拆迁改造中，村民没有知情权、没有发言权，甚至村民代表的意见也可视为无物。在相关单位的“监督”下将作为民心工程的标志物——安置楼建造成了“豆腐渣”工程。在此情况下，又如何体现并实现城中村改造秉民心、承民意、创民福的初衷！
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